1 - Bina yapilirken yeralti suyunu alacak drenajin yapilmamasi.

2 - Bina temeli yakininda yapilan fosseptiklerin temele su birakmasi

3 - Dökülen betonlarda vibratörün kullanilmaması (gerekli beton sikistirmasinin

      yapilmamasi)

4 - Tasiyici perdelerin köselerinde perde uç bölgesinin yapilmamasi

5 - Kiris ve kolon demirlerinin ekleme kisimlarinin kisa tutulmasi

6 - Betonun isçiligini kolaylastirmak için fazla su kullanilmasi

7 - Zemin emniyet gerilmesinin ezbere alinarak proje yapilmasi

8 - Kolon ve kiris birlesim yerlerinde etriye siklastirmasinin yapilmamasi

9 - Beton dökülmeden önce kiris ve kolon diplerinin tozlu, kirli ve talasli birakilmasi

10 - Kolon aplike yönlerinin bir üst katlarda degistirilmesi . Ayrica tek istikamette  

       tasarimin yapilmasi

11 - Beton döküldükten sonra yeteri miktarda ve sürede sulanmamasi (özellikle yaz

       aylarinda)

12 - Sicak havalarda betonun ani su kaybini önlemek için gerekli ölçüde sulamanin

       yapilmamasi. Rötre çatlaklarinin olusmasi

13 - Duvar, kolon ve kirislerdeki isçilik hatasini örtmek için kalin bir siva tabakasinin

       olusturulmasi

14 - Kiris olmayan dösemelere tasiyici veya bölücü duvarlarin örülmesi

15 - Mi dyeli ve micirsiz deniz kumunun kullanilmasi

16 - Çok sulu ve deniz kumuyla dökülen betonun paslanmayi hizlandirmasi

17 - Binalarin  çatisindan gelen sularin temele akmasi

18 - Kolon ve kiris etriye  bindirme paylarinin kisa tutulmasi, bag tellerinin kisa kesilmesi

19 - Yapilmis olan binalarin yanlarinda yapilacak bina harfiyatlarinin temel altina kadar

       inmesi ve gerekli önlemlerin alinmamasi

20 - Yapilmis olan veya yapilmasi gerekli olan kiris ve kolonlarin iptal edilmesi

21 - K i rissiz balkonlarin üzerine sonradan duvar örülerek içeri alinmasi

       Mevcut binalarin bodrum veya zemin katlarinin sürekli olarak sulu birakilmasi

       Bodrum veya zemin katlarda kolon ve kirislerin kirilarak, hatta demirlerinin 

       kesilerek tesisat borularinin geçirilmesi veya asilmasi.

Kaynak :  INSAAT MÜHENDISLERI ODASI  ISTANBUL SUBESI

1-Belediyeden resmi imar durumu alinarak araziye ne kadar insaat sigacagi kesinlikle bilinmeli ve yasal olan metrekare alani sözlesmeye esas alinmalidir. Belediyeden bu konuda yazili bir belge alinmazsa (imar  durumu gibi) ilerideki tarihlerde iskân izni alinamayabilir. Dikkatli görüsülmeli…

2-Kat karsiligi insaat orani? Isyerlerinde? Konutlarda?

3-Imar durumu, çap, aplikasyon krokisi ve belediyeye ödenecek insaat ruhsati alimi ile ilgili (yol-su kanal Katilim masraflarinin kime ait oldugu?

4-Insaat projesi masraflarinin kime ait oldugu?

(Zemin etüdü, proje taslaklari, mimari proje, elektrik projesi, sihhi tesisat projesi, asansör projesi, tüm projelerin kontrollükleri (yapi denetim/Fenni mesuliyetleri) ve ilgili odalarinca onaylanmasi?

NOT: Tüm bu belgeler ve 3. maddedeki belgeler hazir olmadan belediyeye ruhsat basvurusu yapilamaz, zaten ruhsat için gereken evraklardir.

Projelerin üzerinde karsilikli olarak kat planlarinin kabul edilmesi saglanmali, kat planlarini her iki tarafta begenmeli, mal sahibinin bu konuda mutlaka onayi olmalidir.

5-Insaata ne zaman baslanacagi? (Örnegin: Insaat ruhsatinin alimindan itibaren 30 gün içerisinde )

6-Teslimin ne zaman yapilacagi?

Teslim yapilirken bütün insaat mi bitmis olacak yoksa sadece mal sahibine ait olan kismi mi bitmis olacak? Tavsiye tümü bitirilip iskan ruhsati tümü için alinmalidir.)

7- Iskân ruhsati masraflarinin kime ait oldugu?

8-Elektrik su baglantilari(insaat için)harcamalari müteahhit tarafindan yapilip, iskân ruhsati alinirken kisisel sayaca çevrilmeli ve borçlari ödenmelidir.

9-Tapu masraflarinin kime ait oldugu?

INSAATTA KULLANILACAK MALZEMELER

1-Hazir beton, nervürlü demir kullanilmali, projelerin onayli olmasi zaten bunu zorunlu tutacaktir.

Duvar malzemeleri tugla?(19.5/13.5luk dis ve iç duvarlar) ya da gaz beton ?(19.5/13.5luk dis ve iç duvarlar) ile yapilmali.

2-Bodrum kat yapilacaksa bodrum duvarlarinda ve temelde bodrum yapilmayacaksa temelde isi ve nem için izolasyon yapilmali(sürme malzeme izotop ile olabilir, mümkünse membranla yapilmali isi izolasyonunu sadece membran saglar)

3-Isyerlerinde yerler ne ile kaplanacak? Mutfak WC olacak mi? Asmakat yapilacak mi? Yapilacaksa hangi malzeme ile?

4-Konutlarda yer kaplama malzemesi nedir? Salonlarda MDF/laminant parke olabilir (kalite sinif bilgisi? Odalarda …………..marka, 30X30 ,1./2. sinif seramik?malzemelerin rengi?

Banyolarda ve tuvaletlerde tüm boy/yarim boy duvar fayansi olmali, 20X20 10X10 vs? ebatli ve …..renkte? 

5-Oda kapilarinin malzemesi? (amerikan panel, ne renkte?)Kapi kollarinin markasi? Sinifi?

Dis cephe kapi pencere malzemesi? PVC? Alüminyum? Ahsap? Tek cam ya da çift cam olusu?

Bodrum kapilari demirden?

6-Daire giris kapilari çelik? Alüminyum?

7-Mutfak dolaplari ne renkte hangi malzemeden? (Çerçeveli/çerçevesiz mdf lam / sunta lam?)Mutfak tezgâhi? (Açik/koyu renkli mermer, Açik/koyu renkli mermerit ya da dogal granit? Tezgâh alni desenli dekoratif 10X10 malzeme ve bordür desenli)

Mutfak duvarlarinda hangi ebat ve renkte seramik nereye kadar kaplanacak?(Tam boy)

Mutfakta bulasik makinesi çamasir makinesi yerleri ve temiz-pis su baglantilari yapilmali!

8-Banyoda ve tuvalette kullanilacak vitrifiye malzemesi(lavabo- tuvalet tasi-klozet- küvet) markasi? Banyoda ayakli lavabo ya da dolapli Hilton banyo kullanilmali.

Küvet veya dus için dusa kabin?

9-Mutfak WC banyo vs. tüm musluk, batarya, vs.nin  markasi yada kalitesi?(TSE li olmak zorunda)Banyo w c gibi alanlarda sürme malzeme ile su yalitimi yapilmali???

10-Kalorifer tesisati olacak mi? Kalorifer iç tesisat malzemesinin markasi? Petek markalari? yada en azindan petek tipi? ?(TSE li olmak zorunda)

11-Elektrik kaba ve ince tesisati? Mimari projedeki yerlesim göre ve bunlara ilave belli yerlerde priz konulmali! ?(TSE li olmak zorunda)

12-Tüm dairelere kapi otomati? Görüntülü kapi telefonu?

13-Asansör var mi? Kaç adet? Varsa TSE li malzemeden ve  kaç kisilik olacagi?

14-Dis cephede tüm binaya strafor veya baska bir malzeme ile mantolama (isi izolasyonu için kaplama) yapilacak mi? Yapilacaksa hangi tür ve kalinlikta  hangi malzeme ile?

Dis cephe boyasi hangi özellikte?

15-Balkon zeminleri ne ile kaplanacak? Kaçlik seramik? Ne renkte?

Balkon parapeti betonarmemi yoksa sadece korkuluk mu?

Balkon korkuluklari (tam ya da kismi? Demir? Alüminyum? kromajli malzeme? Ne özellikte olacak?

16-Vestiyer? Banyo dolabi? Gömme dolap yapilacak mi? Yapilacaksa hangi malzemeden? Mdf lam? Sunta lam? Çerçeveli ya da çerçevesiz?

17-Bahçe duvarlari, bahçe düzenlemesi yapilmali, bahçe içi yürüyüs yolu, beton? Parke?

 ANLASMANIN SIRALAMASI:

Yukarida belirtilen özelliklere karsilikli olarak karar verilip kabulleri yapildiktan sonra müteahhitten taslak proje istenir. Bu projeden hangi daire ya da dükkânin kime ait oldugu belirlenir. Bu taslak projeye göre  çok açik ve detayli, avukatinda yeterli gördügü yada avukat tarafindan hazirlanmis, içerisinde tüm detay bilgilerin, nerenin kime ait oldugunun kat planlarinin  ve cezai sartlarin bulundugu bir sözlesme imzalanir.

Bu sözlesmeye istinaden müteahhide arsanin en az %51i devredilerek müteahhide gerekli yetki verilmis olunur. (Tapuya serh ya da ipotek konulabilir? Avukatla görüsülmeli!)

30-60gün içerisinde insaat ruhsati alinarak insaat ruhsati üzerinden kat irtifakina geçilir ve böylelikle hangi dairenin kime ait oldugu  tapuda belirlenmis olunur.

Belirtilen insaat süresi bitiginde müteahhitten alinan  iskân izinleri ile tekrar tapuya gidilir ve KAT MÜLKIYETI’NE geçilir.

Kat irtifaki proje üzerinden bitmemis insaat için yapilan bir paylasma oranidir. Kat mülkiyetinde ise iskan izinleri dâhil edilir yani gayrimenkul arsa vasfindan çikarak konut yada isyeri vasfina geçer. Bunun için saniyorum 5 yil gibi bir yasal süre olsa da ne kadar erken yapilirsa o kadar saglikli olur. Kat mülkiyeti olmadan konut satilmak istenirse yasal sorunlar ortaya çikabilir. Kat mülkiyetine geçis islemi müteahhidi iskan izni almaya da zorlar. Mutlaka yapilmalidir, elektrik su bedelleri de iskân ruhsati aldiktan sonra ucuzlar(yaklasik 1/3 oraninda)

Kat karsiligi insaat anlasmalarinda genel olarak plan-proje-insaat ruhsati-iskan ruhsat(yapi kullanma izin belgesi),çap kroki vs. masraflar müteahhide aittir, tapu islemleri yari yariya paylasilir, ama bu aradaki anlasmaya göre degisebilir.